שמאות מקרקעין משרתות פונקציות רבות, החל בקביעת שווי הבית ועד ליישומי הלוואות ומטרות מימון.
שמאי מעריך רכוש, חוקר מכירות דומות ומחיל אחת משלוש גישות-שיטת השוואת מכירות, שיטת היוון הכנסה או גישת עלות – על מנת לגבש חוות דעת של ערך עבור הבית או הנכס של הלקוח שלהם.
מהי הערכה במקרקעין?
שמאים הם אנשי מקצוע אשר מציעים את המומחיות שלהם על בעיות נדל ן שונים. כצדדים שלישיים עצמאיים, מטרתם העיקרית היא לקבוע את שווי השוק של נכס באמצעות תצפיות, ניתוח נתונים ומחקרי שוק.
תהליך ההערכה מתחיל עם בדיקה מקיפה של הנכס, אשר בדרך כלל כרוך סיור זה ובדיקת מצבו, כמו גם לקחת בחשבון גורמי שוק שונים.
בבדיקה זו, שמאי יבחן רשומות ממשלתיות וכן מידע מכירות עדכני מנכסים דומים (המכונים מחשבים ). מחשבים הרלוונטיים ביותר הם אלה עם תכונות ואיכויות דומות הנמכרות בקרבת מקום – אלה ישמשו דוגמאות.
שמאי המבצע ניתוח הערכת שווי כזה ישווה את מחירי המכירות והשכירות של נכסים דומים כדי להגיע לאומדן שווי שוק הוגן, תוך שימוש באותיות רישיות ישירות או בשיטות מכפיל הכנסה ברוטו.
תהליך שמאות הוא מרכיב חיוני של הבית קנייה ומכירה של תהליכים, הגנה על המלווים על-לווה על בתים תוך סיוע המוכרים למקסם את מחיר המכירה של הנכס שלהם. הקונים גם למצוא שלב זה לא יסולא בפז כדי להבטיח שהם לרכוש את הבית שהם רוצים במחיר המתאים.
מהי התיאוריה של שמאות מקרקעין?
תיאוריית שמאות מקרקעין מבוססת על עקרונות כלכליים הקובעים כיצד מגיבים קונים ומוכרים מושכלים בשוק פתוח, כאשר שמאים משחזרים את התגובות הללו בעבודתם.
שמאים משתמשים בשלוש גישות הערכה עיקריות בעת קביעת ערך: גישת השוואת מכירות (גישת ניתוח שוק), גישת עלות וגישת הכנסה. כל אחת מהמתודולוגיות הללו עשויה להיות שימושית בהתאם למצב הספציפי הנמצא.
שמאים בדרך כלל בוחרים גישה המבוססת על גורמים, כולל סוג של תרגיל הערכה שמתבצע, מאפייני הנכס ונתונים זמינים.
בשנים האחרונות ראו מאמצים משותפים בין קבוצות שמאות וארגוני שמאות מקצועיים בינלאומיים לפיתוח תקני הערכת שווי בינלאומיים-תוספת לתקני שמאות לאומיים שנועדו להקל על השקעות בין לאומיות בתיק מקרקעין.
על פי תיאוריית ההערכה, ניתן לחלק תהליכים קוגניטיביים המעורבים בעיבוד חוויה רגשית לשתי קטגוריות נפרדות: הערכה ראשונית ומשנית. הערכה ראשונית נועדה להכיר באירוע כמשמעותי לאורגניזם ואילו הערכה משנית מעריכה את יכולתו של האורגניזם להתמודד. עיבוד אסוציאטיבי מספק קשרים מהירים בעוד שההיגיון דורש תהליכי חשיבה מכוונים יותר-בסופו של דבר הכל מסתכם באופן שבו אדם תופס חוויה שקובעת את רגשותיו במצב זה.
מהי שיטת ההערכה הטובה ביותר?
שמאות מקרקעין לוקח כמה צורות; איזה מהם יעבוד הכי טוב תלוי בתכונות הייחודיות שלה ותנאי השוק.
שיטת השוואת המכירות היא אחת המועסקות בתדירות הגבוהה ביותר על ידי שמאים בעת ביצוע שמאות מקרקעין למגורים. שמאי משתמש בגישה זו על ידי השוואת נכסים המוערכים מול אחרים שנמכרו לאחרונה באזורים דומים.
שמאים בדרך כלל לשקול רבים מאותם תכונות שניתן למצוא בין בתים שכנים בעת השוואת שני נכסים למטרות השוואה, כולל שדרוגים כגון חלונות חדשים או התקנות גג.
מומחים אלה גם לקחת בחשבון כמה דומים המאפיינים הם מבחינת גודל, גיל ותכונות כלליות כדי לקבל הבנה של כמה הם מתאימים לשוק הדיור שמסביב.
שמאים שוקלים גורמים הקשורים לשכונה או למיקום שיכולים לשנות את ערך הנכס, כגון בניית כבישים מהירים חדשים. לדוגמה, שמאים יכולים לקחת בחשבון כל כביש מהיר בעל שישה מסלולים שנבנה בקרבת מקום, שכן זה עשוי לשנות את הערך המוערך שלו.
שיטת העלות של הערכה היא טכניקה פופולרית נוספת שמשתמשת במכירות דומות כדי לקבוע כמה נכס יעלה להחליף לאחר הפחתת ערך נלקחת בחשבון. הוא אידיאלי לנכסים ללא הרבה מחשבים אמיתיים או כאלה שמציעים שיפוצים נרחבים או תכונות מיוחדות שמקשים על ההשוואה.
פרטים נוספים בלינק המצורף : house-value.co.il